Mengenal HGU dan HGB, Hak-Hak Atas Tanah di Indonesia

Jual beli tanah dapat menjadi peluang investasi dan bisnis yang menjanjikan. Namun, perlu diingat bahwa transaksi yang melibatkan penjualan dan pembelian tanah melibatkan hak kepemilikan atas tanah.  Sebelum membeli bangunan ataupun sebidang tanah, kamu perlu mengetahui perbedaan Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Guna Usaha (HGU). Berikut ini penjelasan mengenai HGU dan HGB :

Penjelasan HGU dan HGB

Hak Guna Usaha (HGU)

HGU adalah singkatan dari Hak Guna Usaha yaitu jenis hak atas tanah yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum untuk mengusahakan lahan yang dikuasai oleh negara demi keperluan pertanian, perikanan, dan peternakan.
 
Pemberian HGU tidak dilakukan sembarangan, ada banyak aturan mainnya, termasuk soal batas minimal dan maksimal luasan tanah yang bisa diberikan hak ini. 

Merujuk pada Pasal 28 ayat 2 Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, luas minimal lahan HGU yang diberikan kepada perorangan adalah lima hektare. 

Sementara, luas maksimalnya adalah mencapai 25 hektare. Namun, negara juga mengizinkan kepemilikan lahan berstatus HGU di atas 25 hektare. Hanya saja, harus menggunakan investasi modal layak dan teknik perusahaan baik sesuai perkembangan zaman. 

Selain luas lahan, ada pula aturan dan ketentuan jenis tanah yang diberikan HGU, yaitu tanah negara kategori hutan produksi untuk dialihkan menjadi perkebunan dan lainnya.

Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan atau HGB adalah hak yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan mempunyai bangungan di atas lahan bukan miliknya. 
 
Dalam HGB, hak milik yang diberikan hanya sebatas bangunannya saja, sementara hak atas tanahnya tetap menjadi milik negara atau orang lain yang memiliki hak atas lahan tersebut.
 
Karena hak yang diberikan hanya sebatas bangunannya saja, sertifikat HGB memiliki masa berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk masa 20 tahun. 
 
Biasanya, lahan HGB dimanfaatkan oleh developer untuk membangun perumahan atau apartemen.

Perbedaan HGU dan HGB

Sebelumnya telah dijelaskan jika perbedaan antara HGB dan HGU dapat dilihat dari peruntukan hingga status kepemilikannya. Adapun penjelasan lengkapnya sebagai berikut, dikutip dari laman “Kementerian Keuangan”

1. Peruntukan

HGB diberikan kepada subyek hukum agar dapat membangun permukiman baik berupa rumah maupun kantor.
Sementara itu, HGU diberikan agar subyek hukum dapat mengusahakan tanah yang dikuasi langsung oleh negara dalam jangka waktu yang sudah ditentukan. Adapun usahanya yaitu dalam bentuk pertanian, perikanan, atau peternakan.

2. Jangka waktu

Merujuk pada Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, HGB di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan memiliki jangka waktu sampai 30 tahun. Tanah tersebut dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama yaitu selama 20 tahun.  
 
Pada HGU, jangka waktu yang diberikan paling lama yaitu 25 tahun dan untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha dengan jangka waktu paling lama yaitu 35 tahun. HGU sendiri diketahui bisa diperpanjang hingga 25 tahun.

3. Status Kepemilikan

Pada HGB, setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan selesai, tanah HGB akan kembali menjadi tanah yang dikuasi langsung oleh negara atau tanah hak pengelolaan.
 
Sebagai informasi, HBG ini bisa dialihkan kepada orang lain. Selain itu, pihak yang bida mendapatkan HBG yakni Warga Negara Indonesia (WNI) serta badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berada di Indonesia.
 
Berdasarkan pasal 46 PP No.18/2021, ada beberapa hal yang membuat HGB hangus, di antaranya :

• Jangka waktu berakhir
• Dibatalkan haknya oleh menteri sebelum jangka waktu berakhir karena tidak terpenuhinya kewajiban dan/atau larangan, tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban dalam perjanjian pemberian HGB, cacat administrasi, atau putusan pengadilan yang tidak berkekuatan hukum tetap.
• Diubah haknya menjadi hak atas tanah lain.
• Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir.
• Dilepaskan untuk kepentingan umum.
• Dicabut berdasarkan undang-undang.
• Ditetapkan sebagai tanah terlantar.
• Ditetapkan sebagai tanah musnah.
• Berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan tanah untuk HGB di atas tanah hak milik atau hak pengelolaan.
• Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.

Pada HGU, status kepemilikannya berlaku untuk WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkudukan di Indonesia.
 
Bila pemilik HGU tidak memnuhi syarat, maka pemilih GHU harus melepaskan atau mengalihkan hak kepada pihak yang memenuhi syarat dalam jangka watu 1 tahun.
 
Izin HGU dapat dihapus karena beberapa hal, seperti :

• Jangka waktunya berakhir.
• Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena syarat tidak terpenuhi.
• Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
• Dicabut untuk kepentingan umum.
• Ditelantarkan.
• Tanahnya musnah.

Nah, itulah beberapa informasi tentang penjelasan hingga perbedaan HGB dan HGU. Semoga membantu. Segera daftarkan atau perbarui sertifikat tanah melalui Kantor Pertanahan terdekat atau layanan online pastibpn.id.